Antonio González Ramos, CEO de Tailors | Hotel Brands, planteaba hace poco en Tecnohotel que los destinos consolidados ya no se preguntan cuánto crecer, sino cómo crecer mejor. Como ejemplo citaba la Costa del Sol, que ya supera con holgura los turistas que recibía antes de la pandemia. Además, señalaba la vivienda, la movilidad, el talento y la diferenciación como nuevos factores de competitividad.

Desde la arquitectura hotelera en destinos maduros, muchas de esas ideas tienen respuestas concretas. De hecho, se proyectan, se presupuestan y se construyen.

¿Qué es un destino turístico maduro y por qué cambia la forma de invertir?

Un destino maduro tiene demanda consolidada, oferta desarrollada y poco margen para crecer en superficie. Por eso, su reto no es atraer viajeros, sino rentabilizar lo que ya está construido.

Barcelona es el ejemplo perfecto. Sus hoteles están prácticamente llenos (rozan el 81% de ocupación, según Colliers). Sin embargo, la regulación urbanística y la falta de suelo frenan la apertura de otros nuevos. Como resultado, la ciudad no crece hacia fuera, sino hacia dentro: mejorando lo que ya existe.

En la costa ha pasado algo parecido. Desde 2019, el número de camas hoteleras en los destinos de sol y playa apenas se ha movido, aunque muchos hoteles han subido de categoría. Al mismo tiempo, los ingresos por habitación han crecido un 37%, según Exceltur. Es decir: mismas camas, mucho más negocio.

La lectura es clara: el valor ha llegado de transformar, no de ampliar.

¿Cómo se hace un reposicionamiento hotelero sin sumar plazas?

El reposicionamiento hotelero consiste en repensar qué ofrece un edificio, a quién y con qué eficiencia. Además, la renovación de hoteles ya está en marcha: según EY, una de cada cinco habitaciones que se reforman hoy en España está en Cataluña.

En una ciudad donde abrir hoteles nuevos es tan difícil, el reposicionamiento hotelero en Barcelona es la forma más directa de que un activo gane competitividad. Eso sí, un reposicionamiento bien planteado es mucho más que cambiar acabados. Desde el proyecto, las palancas más habituales son:

• Reprogramar los metros que no generan ingresos. Por ejemplo, plantas bajas, salones o cubiertas infrautilizados pueden convertirse en restauración abierta a la ciudad, un rooftop o un spa.
• Revisar las tipologías de habitación. El mix de habitaciones debe responder al cliente actual del destino, no al de hace veinte años.
• Mejorar instalaciones y envolvente. Así se reducen los costes de operación, algo que inversores y operadores exigen cada vez más.
• Fasear la obra. Planificar la intervención por etapas permite renovar sin cerrar el hotel ni perder la temporada.

Conviene recordar que valor no es sinónimo de lujo. Como apunta el propio artículo de Tailors, el huésped de un tres estrellas también busca valor dentro de su rango de precio. Para un promotor, por lo tanto, la clave es elegir bien dónde se invierte el presupuesto de diseño, no gastar más.

¿Por qué el diseño hotelero con identidad local es una ventaja competitiva?

Porque el estándar técnico ya no distingue: una buena cama, una buena ducha y una conexión rápida se dan por supuestas. En cambio, el lugar es lo único que no se puede trasladar a otro destino. También EY señala la experiencia del cliente, la sostenibilidad, el bienestar y la diferenciación como las nuevas exigencias que empujan las reformas en Cataluña.

En arquitectura, eso se traduce en decisiones concretas:

• Materiales y técnicas del lugar, en lugar de catálogos que se repiten en cualquier ciudad.
• Paisajismo con especies propias del entorno, que reduce mantenimiento y refuerza el carácter.
• Una relación cuidada entre interior y exterior: patios, terrazas, sombras y ventilación natural.
• Espacios que también usan los vecinos, como un restaurante o una cafetería, que conectan el hotel con su barrio.

En Barcelona, muchas de estas oportunidades están en edificios existentes con carácter propio. Mientras tanto, en Punta Cana, el clima, la luz y la vegetación son el punto de partida de cualquier proyecto con identidad. Por último, la tercera palanca va un paso más allá del edificio: el plano del conjunto.

¿Por qué un buen masterplan turístico protege el valor del proyecto?

Porque muchos de los problemas de un destino maduro se deciden en el plano, mucho antes de construir. Así, la densidad, la relación con la playa y el paisaje, los accesos o la reserva de espacios libres marcan cómo envejecerá un desarrollo y cuánto valdrá dentro de veinte años.

Punta Cana lo vive de cerca. Verón-Punta Cana, el distrito que acoge la zona hotelera, ha triplicado su población en poco más de una década (El Día), pero las infraestructuras no siempre han ido al mismo ritmo. Por su parte, el nuevo plan urbanístico de la zona, todavía pendiente de aprobación, apuesta por proteger más de la mitad del territorio (Acento).

Desde el urbanismo y el paisajismo, planificar bien un masterplan turístico significa:

• Fasear el desarrollo para que cada etapa funcione por sí sola, sin depender de la siguiente.
• Reservar desde el inicio espacios libres, paisaje y corredores verdes que den carácter al conjunto.
• Resolver accesos y circulaciones de huéspedes, servicio y logística sin que se crucen.
• Integrar el agua, el drenaje y la vegetación en el diseño, no como añadidos de última hora.

En Barcelona, en cambio, el reto es el inverso: el plano de la ciudad ya está dibujado, y planificar significa encajar cada intervención en el tejido existente y en su normativa.

Arquitectura hotelera en Barcelona y Punta Cana: ¿dos momentos del mismo ciclo?

Sí. Barcelona ya gestiona los límites de un destino maduro; Punta Cana, por su parte, sigue creciendo, aunque empieza a notar las mismas tensiones.

Para la arquitectura hotelera en Punta Cana, la lección es aprovechar la experiencia de los destinos maduros. Al fin y al cabo, ordenar hoy el crecimiento, el paisaje y las infraestructuras cuesta mucho menos que corregirlos dentro de veinte años.

¿Qué deberían preguntarse promotores y hoteleros antes de proyectar?

1. ¿Hay espacios del activo que hoy no generan ingresos y podrían hacerlo?
2. ¿Cuál es la promesa del hotel y qué parte del diseño la hace creíble?
3. ¿Tiene este lugar algo que no se pueda copiar en otro destino?
4. ¿El masterplan permite crecer por fases sin perder coherencia?
5. ¿Se puede ejecutar la obra por etapas sin cerrar la operación?
6. ¿Cómo se relaciona el proyecto con su barrio o su comunidad?

Conclusión: el siguiente salto es cualitativo

En definitiva, la arquitectura hotelera en destinos maduros no compite por más metros, sino por metros mejor pensados. Reposicionar, diferenciar desde el territorio y planificar el crecimiento desde el masterplan son decisiones de proyecto con impacto directo en la rentabilidad.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un destino turístico maduro?

Es un destino con demanda consolidada, oferta hotelera desarrollada y poco margen para crecer en superficie. Por eso, la arquitectura hotelera en destinos maduros se centra en sacar más valor de lo ya construido.

¿En qué consiste el reposicionamiento hotelero?

Supone transformar un hotel existente para mejorar su producto, su operación y su valor económico. Puede incluir cambios de programa, de tipologías, de instalaciones y de categoría.

¿Se puede renovar un hotel sin cerrarlo?

En muchos casos sí, siempre que la obra se planifique por fases desde el proyecto. De este modo, se mantiene parte de la operación y de los ingresos durante la reforma.

¿Para qué sirve un masterplan turístico?

Ordena un desarrollo turístico en su conjunto: usos, densidades, fases, accesos, paisaje y espacios libres. Bien planteado, protege el valor del proyecto a largo plazo.

¿Cómo ayuda la arquitectura a diferenciar un hotel?

Traduce el territorio en espacios, materiales, paisaje y experiencias que no se pueden replicar en otro destino. Justamente eso es lo que hace memorable una estancia.