¿Qué diferencia hay entre coliving y flex living?

El flex living es la categoría amplia y el coliving es uno de sus formatos. Ambos son alojamiento gestionado profesionalmente, con servicios incluidos y un fuerte peso de las zonas comunes. Savills (2026) distingue dentro del alojamiento flexible la corta estancia (apartamentos turísticos, serviced apartments, branded residences) y la media y larga estancia (flex living y extended stay).

¿Por qué el flex living atrae tanto capital?

Porque el living es ya el primer destino de la inversión inmobiliaria en España y el flex es su segmento de mayor crecimiento.

El mercado sigue siendo joven frente a Reino Unido o Alemania (Savills, 2026) y CBRE estima que podría superar las 40.500 camas en 2028. Según CBRE, el reto ya no es la demanda, sino el producto, la operación, la financiación y la normativa. Ahí es donde el diseño marca la diferencia.

Nuestra experiencia: The Carabanchel Episode, 977 unidades

En 2023, EME Concepts revisó la propuesta de proyecto ejecutivo de The Carabanchel Episode, en Madrid: 977 unidades de apartamentos, sus zonas comunes y sus amenidades, antes de su construcción. El trabajo incluyó la prescripción de FF&E y las especificaciones técnicas.

Hoy el edificio funciona como flex living puro: estudios amueblados con estancias de uno a once meses y también de menos de 30 noches, y un programa de zonas comunes con rooftop, piscina, gimnasio, coworking 24 horas, cantina y pistas deportivas. Lo opera Episode.

A esa escala, cada decisión de diseño se repite casi mil veces: un mueble mal dimensionado, un acabado poco resistente o una especificación técnica ineficiente se multiplican en coste de obra y de operación. Por eso la revisión técnica antes de construir es una de las inversiones más rentables de un proyecto de flex living.

¿Qué cambia para el coliving en Barcelona?

Tres normas definen hoy qué se puede hacer y dónde: la ley catalana de alquiler de temporada y por habitaciones, la regulación urbanística del alojamiento dotacional y la nueva ordenación de los usos de la vivienda.

1. Ley catalana 11/2025: temporada y habitaciones

Publicada en el DOGC el 31 de diciembre de 2025 y en vigor desde enero de 2026:

• Alquiler de temporada. Solo se admite por motivos profesionales, laborales, de estudios, médicos o por situaciones provisionales. La causa debe constar en el contrato y acreditarse en el Registro de Fianzas; si no, se presume vivienda permanente. En zonas tensionadas, estos contratos quedan sujetos a los mismos límites de renta que la vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones. En zonas tensionadas, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima aplicable al piso completo.

El Tribunal Constitucional admitió a trámite en junio de 2026 un recurso del Grupo Popular contra varios artículos de la ley (recurso 2415-2026). Mientras se resuelve, la norma sigue aplicándose.

2. Alojamiento dotacional: la vía urbanística del coliving

Barcelona fue pionera en regular este producto: la Modificación del PGM de alojamiento dotacional, aprobada definitivamente el 17 de noviembre de 2022, sigue siendo la norma de referencia. Su desarrollo, la ordenanza municipal de equipamientos de alojamiento dotacional, se aprobó definitivamente en el Pleno del 31 de octubre de 2025. Fija las tipologías de alojamiento, sus requisitos funcionales y de habitabilidad (incluidas las superficies mínimas), los criterios de selección de los usuarios y el cálculo de los precios.

Los proyectos de iniciativa privada requieren un plan especial urbanístico y asumir compromisos de interés general con el Ayuntamiento.

3. Nueva ordenación de los usos de la vivienda

El 27 de marzo de 2026, el Pleno municipal aprobó una modificación del PGM que prioriza el uso de vivienda habitual y permanente. Separa ese uso de los «asimilados», como el alquiler de temporada, y permitirá prohibir, limitar o condicionar estos últimos por distrito, barrio o edificio. Le falta la aprobación definitiva de la Generalitat y, después, los planes u ordenanzas que la concreten.

Qué significa para un promotor: en Barcelona, un proyecto de coliving se decide en la viabilidad urbanística. Antes de comprar suelo o edificio hay que comprobar la calificación, la tipología de alojamiento admitida y sus superficies mínimas, porque de ellas depende el número de unidades y la rentabilidad.

Del flex living urbano al destino turístico: la oportunidad de Punta Cana

Hasta ahora, el flex living ha sido un fenómeno urbano: Madrid concentra el 74% de la inversión en living en España (CBRE, 2026) y Barcelona ha tenido que regularlo. Pero su lógica (combinar estancias cortas, medias y largas con servicios y comunidad) no es exclusiva de la ciudad.

Punta Cana reúne las condiciones para ser el siguiente capítulo. República Dominicana recibió 9,24 millones de visitantes entre enero y septiembre de 2026, un 7,5% más que en el mismo periodo de 2025, y Punta Cana concentró el 47% de las llegadas aéreas, según el Ministerio de Turismo.

Ese flujo ha alimentado sobre todo un producto: el apartamento vacacional de corta estancia. Repetir ese modelo no es la única respuesta para captar a quien llega para quedarse semanas o meses.

La pregunta para un promotor ya no es si el flex living encaja en un destino turístico, sino quién diseñará primero el producto para quien llega a quedarse semanas o meses: espacios de trabajo, servicios y comunidad, pensados desde el origen.

5 claves de arquitectura para un flex living rentable

1. Unidad compacta y completa. Baño propio, kitchenette y almacenaje integrado, cumpliendo las superficies mínimas sin desperdiciar un centímetro.
2. Zonas comunes con programa. Cocina, coworking, gimnasio, lavandería y rooftop. Mejor pocos espacios bien usados y flexibles que muchos vacíos.
3. Diseño para estancias mixtas. Control de accesos, check-in digital y acabados resistentes a una rotación alta.
4. La operación, desde el plano. Office de limpieza, lencería, cuartos técnicos y recorridos de mantenimiento bien dimensionados.
5. FF&E especificado con criterio. Como en The Carabanchel Episode, mobiliario y especificaciones definen el coste y la durabilidad de cientos de unidades iguales.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el flex living?

Un modelo de alojamiento gestionado profesionalmente que ofrece estancias cortas, medias y largas en un mismo edificio, con servicios y espacios comunes incluidos.

¿En qué se diferencia el coliving del flex living?

El coliving es un formato dentro del flex living, centrado en habitaciones o estudios privados con baño y en la vida en comunidad.

¿Cuánto está creciendo el flex living en España?

Según CBRE (2026), el stock se ha multiplicado por ocho desde 2020 y podría superar las 40.500 camas en 2028.

¿Se puede hacer coliving en Barcelona?

Sí, principalmente como alojamiento dotacional, con plan especial y cumpliendo la ordenanza municipal aprobada definitivamente en octubre de 2025, que fija tipologías, superficies mínimas y precios. Desde 2026, en zonas tensionadas, la suma de rentas de un piso alquilado por habitaciones no puede superar la renta máxima del piso completo.

¿Por qué Punta Cana para el flex living?

Porque concentra casi la mitad de las llegadas aéreas a República Dominicana, que recibió 9,24 millones de visitantes entre enero y septiembre de 2026 (+7,5%), y porque un producto pensado para estancias de semanas o meses capta una demanda distinta a la del apartamento vacacional.